¿Quieres saber más sobre convertir bajos en viviendas de alquiler? Te lo explicamos.

Y es que tal y como te explicábamos en esta publicación de nuestro blog de hace unos días, convertir bajos comerciales en viviendas es una práctica cada vez más extendida entre nuestros clientes inversores que buscan altas rentabilidades. Previo a la pandemia esta práctica se tomaba como una solución de habitabilidad ocasional, en cambio a día de hoy con el aumento de oferta de locales vacíos, se trata de una tendencia al alza como modelo de inversión.

Ahora bien; este tipo de operaciones conlleva un “know-how” operativo que hay que aprender para evitar cometer errores que pongan en riesgo la rentabilidad de la inversión.

Ese proceso de aprendizaje puede ser largo y supone un riesgo importante, por lo que en Edify hemos ido especializandonos en dar el soporte necesario para que los inversores puedan olvidarse de ese engorro.

Hoy hemos decidido daros los detalles específicos de lo que hay que tener en cuenta para evaluar si un bajo comercial puede convertirse en vivienda para constituir una buena inversión.

La primera parte del proceso es bastante burocrática y farragosa, ya que es el momento donde tenemos que entender los matices legales que nos permitirán transformar ese espacio en una vivienda. Generalmente los locales comerciales tienen un uso de suelo “comercial”, y para poder cambiar ese uso de suelo a “residencial” o “turístico” hay que hacer una consulta al organismo público pertinente. Esa solicitud se llama “consulta de compatibilidad urbanística”, y dependiendo del ayuntamiento en el que la solicitamos tendrá unos plazos y precios diferentes.

Este primer punto puede suponer un “stopper” importante a la hora de evaluar un bajo de estas características, ya que los plazos de la administración no suelen llevarse bien con la velocidad del mercado inmobiliario. Además, para hacer esa solicitud hay que presentar un “anteproyecto” de lo que construiremos en ese local, con el fin de que el técnico municipal pueda evaluar la compatibilidad. Es por todo este proceso por el que desde Edify decidimos enfocarnos en agilizar este proceso, y nos hemos especializado en resolver todo el proceso; desde la búsqueda de los locales correctos, a la realización en paralelo de las consultas y los diferentes trámites para confirmar (previo a la inversión) que obtendremos la rentabilidad estimada.

Nosotros enfocamos el proceso desde el punto de vista operativo, y la primera pregunta que intentamos resolver es: ¿queremos convertir el bajo en alquiler de larga estancia o en alquiler vacacional?

Si respondemos esa pregunta estaremos respondiendo a la vez que tipo de uso hay que solicitar para el local, y su compatibilidad pertinente.A partir de ahí diseñaremos el anteproyecto teniendo en cuenta los requisitos legales de forma que agilicemos el trámite con la administración lo máximo posible. 

Para facilitarte un poco más el proceso, te damos unos detalles extra sobre los diferentes modelos de rentabilidad que puedes localizar en un bajo comercial:

Alquiler vacacional. 

La combinación de alquiler vacacional y bajo comercial resulta de la opción de inversión inmobiliaria más rentable en el mercado inmobiliario. Habitualmente es la técnica que aporta mayor rentabilidad, si le sumamos que la compra del inmueble será mucho más económica que una vivienda tradicional, la rentabilidad se dispara. Llegando a rentabilidades superiores al 13%. Este tipo de alquiler se recomienda en zonas céntricas, donde siempre es demandado. El mayor inconveniente de este tipo de alquiler es el seguimiento y gestión de clientes además del mantenimiento de la propiedad, ya que la duración media de los inquilinos es de 2 noches.

Alquiler por habitaciones. 

Se trata de una técnica de alquiler cada vez más demandada, tanto por parte de los inquilinos que buscan compartir gastos y tiempo con compañeros de trabajo, estudios o desconocidos. Como por parte de los propietarios inversores, que obtienen la parte positiva del alquiler vacacional como es la alta rentabilidad y la parte positiva de la larga estancia, como es la seguridad. Con esta modalidad de alquiler en viviendas de presupuestos bajos como son estos locales comerciales, podemos superar rentabilidades del 10%.

Alquiler media estancia. 

Hace unos días publicamos este artículo para contaros más sobre esta modalidad de alquiler cada vez más demandada gracias a los llamados “nómadas digitales” y las atractivas oportunidades turísticas que ofrece nuestro país. Esta técnica de alquiler es un híbrido entre la larga estancia, menos rentable pero más tranquila y la corta estancia o vacacional, muy rentable pero con más caos en la gestión de inquilinos. Con esta técnica en bajos podemos obtener rentabilidades de en torno al 10%. Además de que podemos “jugar” con la alta y baja temporada, ofreciendo alquiler vacacional en temporada alta y alquiler de media estancia el resto del año. Esta modalidad de alquiler se demanda especialmente en zonas con encanto dentro y fuera de grandes ciudades. 

Alquiler larga estancia.

Se trata de la técnica más tradicional de alquiler, es la menos arriesgada pero a su vez la menos rentable. En este caso, como estamos barajando la compra de una propiedad más económica de lo habitual, podremos optar a rentabilidades de alrededor del 7%. La parte positiva es que los bajos y locales comerciales pueden ser espacios pequeños, por lo que serán ideales para parejas o personas solas con perfiles trabajadores que buscan un lugar tranquilo y moderno.

 

Dicho esto, y habiendo tomado una decisión financiera de cuál es la opción más rentable para un local, quedaría empezar el proceso de compra y reforma.

La compra de la propiedad no es diferente al proceso de compra de cualquier otro activo inmobiliario, pero lo que si que hay que tener en cuenta especialmente en estos casos es la volatilidad de estos activos: el boom de este modelo de inversión ha reducido hasta un 60% los días que estas propiedades pasan en el mercado, por lo que si queremos entrar en este segmento, tenemos que tener la capacidad de reservar estas propiedades previo pago, acelerar los trámites urbanísticos a través de partners como Edify, y hacer una buena oferta rápido. 

A partir de ahí, sólo quedará entender cuánto nos va a costar convertir ese bajo en lo que nosotros queremos, y aquí es donde nosotros somos unos auténticos expertos.

¿CUÁNTO CUESTA LA REFORMA?

La mayoría de estos locales no se han utilizado previamente como casas y están a falta de los elementos y distribución habituales, por lo que necesitan una reforma integral. El precio de esta dependerá en gran medida de los metros cuadrados y del estado de conservación del propio local, pero también de los materiales que elijas. 

En Edify nos anticipamos a esto, ya que consideramos que cuando un inversor adquiere un local para convertirlo en vivienda necesita empezar a rentabilizarlo tan pronto como sea posible. Por esto, hemos trabajado en la paquetización de materiales con el fin de convertir estos locales en viviendas bonitas y acogedoras, con acabados muy modernos y elementos enfocados al alquiler. 

Con esto conseguimos que el tiempo desde que nuestro cliente compra la vivienda, hasta que empieza a conseguir una rentabilidad sea inferior a los timing habituales. Por supuesto, esta paquetización incluye diferentes acabados y colores para que la vivienda tenga la personalidad del propietario, pero la eficacia y rapidez de nuestro equipo. 

“comprar un bajo para alquilarlo es la opción más rentable dentro de la oferta inmobiliaria actual”

Es importante que el proceso de reforma esté enfocado en maximizar la rentabilidad, y para eso tanto los materiales como la distribución son muy importantes.

En Edify nuestro foco es ese, maximizar la rentabilidad con el uso del espacio y los materiales, y que la ejecución de la obra sea el menor de los problemas.

Es bien cierto que una vez hayamos evaluado todo lo que hemos comentado hasta ahora aún tendremos que dar bastantes pasos. Para que os hagáis una idea, os los resumimos aqui:

 

Los pasos que realizaremos serán:

  • Consultar el Plan Urbanístico del municipio al que corresponda el bajo y comprobar si el inmueble se sitúa en suelo urbano. 
  • Comprobar la limitación de viviendas por hectárea para confirmar que no está superada.
  • Confirmar que no existan limitaciones constructivas o técnicas.
  • Adaptación del local al Código Técnico de la Edificación, teniendo en cuenta las normas de accesibilidad.
  • Cambio de instalaciones generales, agua, electricidad, ventanas… 
  • Confirmar que el inmueble cumple las normas de habitabilidad de la Comunidad Autónoma donde se sitúa el bajo, como dimensiones mínimas y proporciones entre sus espacios.  
  • Revisión del estatuto de la comunidad de propietarios y solicitud de la conformidad por parte de la comunidad de vecinos. Confirmando que el cambio no afecta a los servicios comunes del edificio.

 

También es probable que te preguntes si debes asumir algún tipo de tasa u obtener licencias para poder llevar a cabo este proyecto, aquí te vamos a detallar todos los gastos derivados de la transformación del local, sobre los cuales también somos nosotros quienes te guiarán en cada momento.

  • Licencia de Obra Mayor, permiso que debe conceder el ayuntamiento para realizar obras en el inmueble y adaptarlo a los requisitos mínimos para obtener la licencia de primera ocupación y de cambio de uso. Oscila entre 300 y 500€.
  • Licencia de cambio de uso, permiso municipal que concede el cambio de naturaleza al inmueble: depende de las ordenanzas municipales y del coste de ejecución de la transformación, pero suele tener un coste del 7% del total.
  • Licencia de primera ocupación, para cambio de uso del bajo comercial a vivienda. La tarifa depende del municipio y tamaño del bajo, pero ronda los 100-200€.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, oscila entre el 0,5% y el 1,5%.
  • Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), corresponde al 4%.
  • Declaración de alteración catastral, en la que se manifiesta en el catastro el cambio de uso: entre 300€ y 900€. 
  • Escriturar y modificar la naturaleza del inmueble en la escritura de la propiedad 200€.
  • Inscripción del documento en el Registro de la Propiedad, aproximadamente 150€

Además, a esto hay que sumarle los honorarios del técnico que realiza el proyecto. Con Edify te puedes beneficiar de pagar unos honorarios únicos que engloban la ejecución de los trámites burocráticos y el proyecto de reforma. 

Si después de leer nuestros artículos estás pensando en comprar un local comercial y convertirlo en vivienda, tienes que tener en cuenta que es una buena opción enfocada a inversores o particulares que cuenten con mucho capital inicial. 

Y es que, en la mayoría de ocasiones, la compra de una vivienda para uso propio depende de una hipoteca, y estas tienen como requisito que el inmueble cuente con “licencia de primera ocupación”.

Originalmente, los bajos y locales comerciales no cuentan con dicha licencia, que se consigue una vez inicia el proyecto de reforma, por lo tanto, si la operación depende de un préstamo hipotecario, no saldrá adelante. 

Por otro lado, si dispones del capital necesario, comprar un bajo para alquilarlo es la opción más rentable dentro de la oferta inmobiliaria actual. Nuestra recomendación es que enfoques el inmueble al uso más adecuado teniendo en cuenta la ubicación y características de este. 

En definitiva: sii tu perfil inversor se enfoca al alquiler, debes saber que cualquier modelo de alquiler se adapta a la oferta de un local comercial como vivienda, ya que ofrece altos puntos positivos para la mayoría de los segmentos que pueden demandar viviendas en alquiler, la decisión del tipo de alquiler dependerá de cuanto quieras implicarte en la gestión de tu vivienda. 

Como hemos comentado durante el artículo, desde Edify somos expertos tanto en la ejecución de proyectos para optimizar el espacio como en el desarrollo y gestión de todos los trámites que conllevan el cambio de uso. 

Desde nuestra experiencia y en base a los precios del mercado, la inversión en bajos comerciales como alternativa a una mayor rentabilidad es la modalidad más rentable y, menos arriesgada, ya que hay una alta demanda de este producto en el mercado del alquiler y una alta oferta de estos bajos en el mercado inmobiliario.